경매 권리분석 기본, 말소기준권리 한번에 이해하기

 

 경매에 대해 공부를 시작하면 가장 처음 접하는 것들 중 하나가 이 말소기준권리일 것이다. 보통 경매가 위험하다는 편견을 갖고 있지만 이 말소기준권리를 기반으로 권리분석을 잘하면 70% 이상의 매물은 위험을 피해갈 수 있는데, 그렇기 때문에 가장 기본적이지만서도 가장 중요한 개념이다. 

 

 

 

 

 

 

말소기준권리란?

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 말소기준권리란 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 해당 부동산에 존재하는 권리 중 말소 혹은 인수의 기준이 되는 권리를 뜻한다. 말소기준권리 뒤에 오는 권리들은 특정한 경우를 제외하고 모두 말소된다. 즉, 말소기준권리란 경매 절차에서 말소되는 권리들 중 최선순위 권리로서 그 권리보다 먼저 설정된 권리는 낙찰인에게 인수되고, 그 권리보다 늦게 등기된 권리는 경매로 말소된다. 경매 절차에서 낙찰자에게 인수되는지 여부를 판단해주는 등기된 권리라고 볼 수 있다.

 

 이 말소기준권리에는 몇가지 종류들이 존재하는데, 다음과 같다.

 

 

 

 

 

 

말소기준권리 종류

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 말소기준권리 종류는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 이러한 권리 중 등기 접수일이 가장 빠른 한 가지 권리가 다른 후순위 권리들의 말소 여부를 결정해주는 기준이 된다. 

 

 단, 가장 빠른 등기가 전세권이면, 아파트나 빌라같이 전체에 대한 전세권인 경우 전세권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 한 경우도 말소기준권리가 된다. 이와 달리 다가구 주택의 원룸 전세권같이 일부의 전세권이거나 전체라 해도 배당요구를 하지 않은 경우면 말소기준권리라 볼 수 없다. 

 

 즉, 위의 특정 요구를 충족한 전세권까지 합해서 아래와 같은 종류들이 있다.

 

 

• (근)저당권
• (가)압류
• 담보가등기
• 경매개시결정등기
• 건물 전부에 설정돼있으면서 배당요구를 하거나 경매신청을 한 전세

 

 

위의 6개를 말소기준권리라 부른다. 하나만 있다면 말소기준권리가 되고, 두개 이상이 표기되어 있으면 그 중 가장 빠른 것이 말소기준권리가 되며 뒤의 등기들은 대부분 말소된다.

 

 

 단, 주의사항은 말소기준권리보다 빠른 등기는 말소되지 않는다. 낙찰받고 잔금을 내도 어떤 대가를 지불해야할 수도 있다는 의미다. 

 

 

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말소기준권리 찾는 법

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 경매사이트에 각 등기들이 보기 좋게 날짜순대로 정렬되어 있어 이를 참고하면 된다. 좀 더 정확하게 확인하고 싶다면 직접 등기를 확인해보는 것도 좋다. 등기를 확인한다면 가장 날짜가 빠른 등기를 확인하고 해당 등기가 위의 말소기준권리에 해당하는게 있는지 확인하면 된다.

 

 

 

 

 확인하는 방법은 간단하다. 위와 같이 등기부를 확인하였을 때, 소유권 다음으로 가장 빠른 등기가 근저당이 표시되어있다. 근저당은 말소기준권리므로 해당 등기를 기준으로 후순위 등기들은 모두 소멸되고, 문제가 없는 깨끗한 물건이 되는 것이다. 

 

 

 경매에 실패하지 않기 위해서는 권리분석이 뒷받침되어야하는데, 권리분석의 기초인 이 말소기준권리를 꼭 기억하길 바란다.