염창동 사전임장(2)

 

염창동 특징

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• 마곡일대는 주거지역이 제한되어있음. 일자리 중심지역이라 주거찾아 널리 퍼져나갈 가능성이 높음
• 염창 밑 목동 일대가 향후 재건축 진행되면 이주 수요를 영등포나 염창, 등촌에서 흡수할 수 있다
• 예전 준공업지역이었는데, 이 지역이 아직도 공장이나 부지가 남아있는데 이 지역들이 개발되면서 지산이나 일자리가 더 들어올 수 있다.
• 등촌역 일대가 강북횡단선 계획이 들어올 수 있다. 상암과 연결되어 교통망 확대 예정.

문성호 서울시의원 “서울 지역내 균형발전 위해서라도 강북횡단선 신설돼야”

문성호 서울시의원 “서울 지역내 균형발전 위해서라도 강북횡단선 신설돼야” - 인사이트코리

• 가양이나 등촌이나 아파트단지가 앞으로 개발되면 가치올릴 가능성 높음
• 교통이 상당히 잘되어있음.
• 화곡동같은 지역은 빌라가 많고, 발산, 우장상넘어가면서 대단지 아파트가 나오는데, 염창동은 대단지가 아니다.
• 한강 녹지부분이 좀 약하다.
• 세대수가 많지 않고 오래되어 약하다

 

 

 

 

지역 분석

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• 가운데 큰 도로를 기준으로 위쪽은 학군지, 아래쪽은 역세권으로 나뉜다고 한다. 위쪽은 학군위주의 가구들, 아래쪽은 좀 더 역세권을 중요시 하는 가구들.
• 상가들은 모두 아래쪽에 몰려있다고 한다.
• 목동하고 가깝기 때문에 학교보내기도 좋다. 지도를 보면 알겠지만 초등학고 2개, 중학교가 1개있는데, 보통 중학교때까지 여기서 아이 키우고 고등학교는 목동으로 보낸다고 한다.
• 학원도 대부분 목동으로 보내는데, 목동쪽 학원에서 셔틀이 염창동쪽까지 잘다녀서 다니기에 불편하지는 않다고 한다.
• 도로들이 정비가 살짝 잘안되어있다고 한다. 차도와 인도 구분이 잘안되어있다고 한다. 이에 애기들 혼자 학교보내기에 좀 걱정될 것 같다고,,
• 다세대주택, 빌라가 없고, 유흥시설이 없다고 한다. 추가로 양아치같은 학생도 잘안보인다고 한다.
• 위쪽까지 마을버스 한번이면 염창역까지 간다고 한다.
• 염경초에 대부분 보내는데 엄마들 사이에선 염동초를 좀 더 보내고싶어한다고 한다.
• 상권은 등촌쪽에 몰려있다.
• 마곡개발이 되니 마곡쪽으로 이사갔는데, 막상 마곡쪽은 서울쪽으로 가기 불편해서 일부러 여기로 오는 수요도 있다고 한다.

 

 

 

 

 

매물 분석

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네이버 부동산 위주로 봤다

사실 평단가로 보면 대부분 2500 언더라서, 충분히 6억쯤에 살 수 있는 것들이 있어보이지만 현재 네이버부동산에 나와있는 매물 기준으로 보면 생각보다 높게 나와있는 것들을 볼 수 있다.

6.5억기준으로 필터해보면 매물이 어느정도 있는 것 같지만, 평단가 위주로 보면 확실히 매물가격이 좀 더 높게 나와있다.

그리고 확인해보면 6억대는 대부분이 1~2층으로 구성되어있다.

 

 

 

 

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거래량 분석

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20년 1월부터 지금까지 얼마나 거래가 되는지 확인해봤다.

 

아파트명	세대수	평형	연식	평단가	용적률	건폐율	회전률	가격차트	비고
삼성하나로	178세대	24평	30년차	2,500	290%	29%	25%	하락 후 약반	초등근접
강변성원	297세대	23평	23년차	2,870	358%	29%	22.14%	하락 후 약반등	한강라인
초중근접
염창동아3차	570세대	21평	25년차	3,512	376%	30%	22.08%	하락	한강라인(천)
태영송화	277세대	26평	25년차	3,000	371%	27%	19.91%	하락없음	초등근접
등촌 역세
무학	273세대	26평	25년차	2,615	312%	23%	19.26%	하락	어린이집
신동아	348세대	24평	29년차	2,708	264%	25%	18.75%	하락 후 약반등	초중근접
염창동아2차	212세대	33평	26년차	2,542	369%	31%	16.88%	하락	한강라인
태진한솔	356세대	24평	30년차	2,896			16.85%	하락	염창역세권
삼정그린코아	206세대	24평	23년차	2,917	276%	24%	16.67%	하락	염창초역세
염창동아1차	778세대	25평	26년차	2,768	316%	26%	16.61%	하락 후 약반등	한강뷰
벽산늘푸른	206세대	24평	26년차	2,542	303%	36%	16.19%	하락	산 근접. 염창역 멀음.
현대3차	127세대	24평	28년차	2,479	288%	25%	15.49%	하락	한강라인(천)
대림	122세대	25평	25년차	2,900	248%	25%	11.76%	하락	염창역세권
꿈에그린	422세대	25평	19년차	4,000	247%	17%	11.21%	하락	염창초역세
지오빌	19세대	30평	18년차	1,883			11.11%	하락없음	초중근접
현대1차	498세대	30평	30년차	2,513	271%	25%	10.89%	하락	한강라인
이너스내안에	105세대	22평	20년차	2,273	285%	32%	10%	하락없음
리버펠리스	66세대	45평	23년차	2,444	335%	32%	8.82%	약하락	한강라인(천)
우성1차	339세대	31평	34년차	2,323	209%	23%	8.33%	하락	초중근접
한마음삼성	330세대	31평	29년차	2,593	243%	22%	8.33%	하락	초중근접
염창롯데캐슬	284세대	34평	19년차	3,618	209%	25%	7.92%	약하락	등촌 역세권
초등근접
e편한세상	499세대	32평	5년차	4,047	289%	26%	6.96%	약하락 후 반등	등촌 역세권
꿈에그린2차	163세대	32평	18년차	2,781	249%	25%	5.66%	하락	초등근접
등촌역세권
현대2차	106세대	35평	31년차	2,580	234%	24%	4.65%	하락없음	초등근접

• 거래회전율 내림차순 결과
• 대부분 단지가 작아서 그런지, 그나마 규모있는 단지에 대한 그리 큰 메리트는 없는 것 같다. 가격 대장아파트에, 단지도 크고, 역세권이나 거래가 영 안된다.
• 하락 후 반등이 오지 않은 곳도 있고, 심지어 하락조차 안된 곳도 있다. 이말은 뭐냐면 하락없으니 좋은거 아니야?가 아니라 거래가 안되어서 하락조차 못했다는 말이다. 아파트 잘못 선택하면 못팔 수도 있는 곳이다.
• 정확하진 않지만, 역세권보다는 초중근접이 좀 더 인기가 많은 것 같다.
• 평수도 뭔가 가족단위가 많을 것 같아 넓은 평수가 인기많을 것 같았는데, 생각보다 큰평수가 인기없다. 공급면적 위주로 기입해서 전용면젹으로 하면 19평따리도 좀 있는데, 20초중반이 거래가 잘된다.
• 일단 표로만 봤을때는 삼성하나로가 제일 좋아보인다. 가격도 싸고, 회전율도 제일 높고.
• 하지만 전반적으로 거래가 안된다는게 좀 큰 단점같다. 가양역쪽도 분석해봐야겠다.
• 가격대와 거래량으로 보면 삼성하나로가 그나마 제일 나아보이는데, 이게 용적률이 290%라서 재건축 가능성이 아예 없다고 보면 된다.
• 우성1차가 그나마 재건축 노릴 수 있을거같은데,,, 지금 나와있는 매물보니 가격이 너무 높다.
• 산본쪽 임장다니며 확인했을 때는 애매하게 용적률나와서 누구는 재건축하자하고 누구는 리모델링하자하면 의견일치안되어서 이도저도 안되는 단지가 수두룩하다는데, 차라리 삼성하나로처럼 재건축 생각도 못하게 해서 리모델링 추친하는 것도 좋을거같긴하고,,,,

 

 

 

 

 

커뮤니티 글(참고용)

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여러 커뮤니티돌아다니며 나온 의견들을 종합해봤다

 

• 출퇴근길에 급행9호선에 사람이 너무 많아 타기 힘들다한다.

 

• 준공업지역 용적률 제한이 상향되어 재건축 혜택받는다고 한다
• 무학아파트는 리모델링 진행

• 염창 분위기
  • 교통이 편한건 다들 인정한다. 특히 직장이 여의도면 무조건 염창살라하더라.
    • 아직 마곡이 개발 중이라, 향후 마곡쪽 직장인들도 많아지고 마곡 집값이 솟아오르면 염창 추천 많이 할듯.
  • 학군을 많이 강조한다.
    • 등촌보다도 훨씬 좋다고 한다. 몰랐는데 염창에 있는 초중이 강서구에서 꽤나 입지가 좋다더라. 추가로 고등학교는 목동쪽보내면 된다하고. 학군이 좋다한다.
  • 생각보다 한강은 그리 큰 메리트가 없어보였다. 학군좋고 교통좋은데 기왕이면 한강?처럼 한강쪽이 그~렇게 큰 중요요인으로 작용하지는 않는 것 같다.