광명시
강서구 바로 밑에 있는 광명시.
광명시 자체는 넓으나 현재 관심있게 보고있는 철산동, 광명동, 하얀동 위주로 분석할 예정.
광명시 인구
인구 수 : 279,943명
세대 수 : 115,063세대
광명시 시장강도
※ 시장강도 : 부동산 시장 상승/하락 강도의 기준. 상승되면 상승압박, 하락하면 하락압박을 받고 있다고 보면 된다.
- 23년 말 : 매매/전세 시세, 시장강도 모두 상승
- 24년 : 매매/전세 시장강도가 고점을 찍고 주춤하는 상태.
매매/전세가 모두 주춤하고 있다.
- 시장강도는 꾸준하게 하락하고 있다.
- 광명동, 하얀동은 보합, 철산동은 매매가 약하락하였고, 전세는 모두 상승 중이다.
- 면적별 시장강도도 역시 하락하고있지만, 특이하게 40~50평 시장강도는 양수이다. 관련하여 찾아보자.
- 광명시의 광명동 전세는 약간 상승으로 보인다. 일직동의 매매가 저기가있는거보니 위의 4~50평대가 다 일직동에 몰려있다고 예상해볼 수 있다.
광명시 거래량
매매 거래량은 23년 중순보다 많이 올라왔지만 그럼에도 월평균 거래량의 반에 못미치는 수준을 보이고 있다.
전세는 월평균보다 많이 거래되고 있다. 아무래도 신축이 많이 들어서서 절대적인 거래량이 늘은 사유도 있을 것이다. 그렇게 따지면 매매 거래량이 평균보다 이하라는건 정말 시장이 죽어있다고 봐도 될 것 같다.
면적별 매매 거래량을 보면 20~30평이 가장 거래량이 많은 것을 알 수 있다. 국민평형해도 2인가구 혹은 3인가구가 많아지고 부동산 가격이 급상승하 선호하는 평형이 낮아지지 않을까싶다.
면적별 전월세 거래량을 보면 20~30평 > 30~40평 > 20평 미만인걸 알 수 있다. 놀라운건 20평 미만도 은근 거래가 잘되고 있다는 점이다. 여의도 혹은 강남과 교통이 좋아 출퇴근하는 1~2인 가구의 수요가 꽤 있다고 예상할 수 있다.
광명시 수요/입주
공급은 24년부터 수요보다 높게 예정되어있으며, 25~26년까지는 훨씬 많은 공급이 예정되어있다.
23년에 미분양이 났었으나, 준공후 미분양은 없던걸로 보아 금방 다 찼을 것으로 본다.
광명시 인구이동을 보니 구로구 > 시흥시 > 부천시 > 안양시 순으로 많다. 이 지역들의 공급도 살펴보면 다음과 같다.
- 구로구, 시흥시 : 공급 없음
- 부천시 : 공급 없으나 27년 이후에 공급예정이 있어보임
- 안양시 : 23~26년 공급 과다
다만, 안양시의 영향은 미미할 것으로 보인다.
광명시 교통
강남까지 37분, 여의도까지 32분.
말할 필요없이 너무 좋은 위치다.
광명시 상권
광명사거리역이 가장 큰 상권. 그리고 철산, 하얀동. 하얀동 아래쪽은 거의 상권형성이 되어있다보기 힘들다고 볼 수 있다.
다만, 광명사거리보다 철산역쪽이 분위기가 좋다는걸로 보아 좀 더 질높은 상권은 철산역쪽이라고 볼 수 있다.
광명사거리에 시장이 있는데, 이 시장으로 인해 상권 수가 뻥튀기된게 아닐까 싶다.
광명 학군
하안동에 위치한 철산중, 하얀북중, 하안중을 제외한 나머지는 학군이 좋은 편에 속해있진 않은 것 같다. 아마 저 학교를 보내기 위해 많이 애쓰지않을까 싶다. 그를 제외하면 광명사거리쪽에 위치한 오남중이 그나마 나아보인다.
하지만 전반적으로 보았을때, 학군이 높게 형성되어있지는 않아보인다. 어느 정보글에서 위쪽에 학군 대장의 목동이 존재하기 때문에 광명쪽의 학군 발달이 힘들다고 얘기한걸 본적이 있다.
광명시 학원가
철산역쪽에 학원이 조금. 그리고 하안동에 광명 1위가 형성되어있다. 저기가 아까 위에서 확인했던 광명에서 가장 좋은 중학교가 몰려있는 곳인걸 알 수 있다.
아마, 철산쪽 혹은 그 위쪽은 목동과 애매하게 가까워서 목동쪽으로 수요를 뺏겨 학군지 생성에 약간 힘들었을 것이고, 목동 인프라를 공유하기 힘들어지는 하안동쪽이 독립적으로 학군 형성에 힘을 얻지 않았나 싶다.
그러면 철산역쪽은 실제로 목동과 인프라를 공유할 수 있는지, 학교를 보낼 수 있는지를 알아봐야겠다.
광명시 입주시기와 용적률
당연한 얘기겠지만, 여태 봤던 지역들 중 가장 전반적으로 신축이 많다.
하안동쪽으로 갈수록 아직 개발이 안된 구축 아파트들이 많이 보인다.
용적률은 신축이 많아 꽤 높게 나오고 있다. 다만, 대부분 신축 혹은 준신축이니 용적률은 큰 의미가 없을 것으로 보인다. 구축을 볼때 중요하게 확인해야겠다.
알아볼 것
- 광명사거리역과 철산역간의 동네 분위기 확인
- 학군 형성이 다소 부족해보이는데, 목동 영향인지, 목동영향이면 실제로 목동 학군을 공유할 수 있는지 알아보기
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