근저당(권)의 원의미는 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위로 채권자가 채무자와의 채무변제기간까지 발생하는 이자를 포함한 채무에 대해 다른 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리다. 즉, 채무자가 돈을 갚지 못할 것을 대비해 채무자의 재산을 팔지 못하도록, 경매에 넘어가도 보장받을 수 있도록 하는 행위다.
경매를 조금 공부한 분이면 많이 접한 용어일 것이다. 말소기준권리 중 하나가 바로 이 근저당권이기 때문이다. 하지만 이 근저당을 설정할 때는 대출받은 금액보다 통상 높게 설정하게 된다. 은행에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나 통상 대출받은 금액의 120%라 보면 된다. 대출받은 금액만큼만 설정하면 되지 왜 더 큰 금액을 잡을까?
근저당권을 높게 설정하는 이유
근저당이 잡힌 물건에 문제가 생겼을 시, 해당 물건은 경매로 전환하게 된다. 이때, 일반적으로 경매를 진행하게 되면 기본 1년은 걸리게 되며, 진행하는 동안의 이자, 연체금액, 경매신청비용, 손해 등등을 미리 감안해서 높게 측정하는 것이다.
즉, 문제가 생겨 경매를 통해 물건을 처리하여 채무를 변제할 때 드는 추가적인 비용들을 메꾸기 위해 대출금액보다 높게 설정한다고 이해하면 된다. 이렇게 측정된 비율이 대출원금의 110~120%정도라 보면 된다.
근저당권 설정 비용
근저당권 설정 시에는 비용이 필요한데, 등록세, 교육세 등은 은행측에서 부담하지만, 국민주택채권매입은 고객쪽에서 부담한다.
맨 아래에 나와있듯이, 설정할때말고도 말소할 때에도 비용이 발생하는데 이도 고객이 부담한다. 근저당권은 채권액이 0원이 되더라도 사라지지 않아, 말소하고 싶다면, 변제와 함께 말소등기 비용을 지불하여 요청해야한다. 때문에 모든 돈을 변제했다고 넘어가지 말고 말소 삭제를 따로 기억해두길 바란다.
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