염창동 사전임장(1)

염창동

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강서구에 위치한 염창동

 

 

인구 수 : 41,364명

세대 수 : 8,185세대

• 강서구 인구는 서울의 4%정도 있다.

 

 

 

시장강도

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※ 시장강도 : 부동산 시장 상승/하락 강도의 기준. 상승되면 상승압박, 하락하면 하락압박을 받고 있다고 보면 된다.

1. 22년 말 : 매매/전세 시세, 시장강도 모두 하락
2. 23년 중순~현재 : 매매/전세 하락폭 줄어들고, 시장강도 점점 올라오기 시작함

즉, 아직은 하락추세이나 조금씩 하락추세가 줄어들고 있다고 보면 된다.

 

염창동은 중간쯤에 위치하여 가격대로 보면 전세/매매 가격 모두 평균적으로 하락하고 있다고 볼 수 있다.

 

시장강도에 있어서는 염창동은 좌측 하단에 있어, 전세/매매 시장강도가 아주 약하게 상승하고 있다고 볼 수 있다.

즉, 전세/매매 가격이 아직은 하락 중이나, 상승압박을 조금씩 받고 있다고 볼 수 있다.

 

매매/전세가 하락하다 하락추세가 약간 줄어드는 것을 볼 수 있다.

 

 

 

 

거래량

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전세 월평균 거래량은 평균 이상으로 상회하며 활발하게 거래가 이뤄지고 있고,

매매는 아직 평균보다 거래가 하회하며 이뤄지지 않고 있다.

 

 

 

 

 

 

수요/입주

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26년까지 예정되어있는 공급이 없다.

 

(염창동 공급 계획)

 

(강서구 공급 계획)

 

강서구에는 최근에 공급이 있었는데 준공 후 미분양이 발생했다.

26년까지 강서구 전체 공급 예정은 없는 것을 볼 수 있다.

대규모 공급에 의해 가격대가 흔들릴 가능성은 적다고 볼 수 있다.

 

 

SGC이테크건설, '화곡 더리브 스카이' 무순위 마저 흥행 실패

SGC이테크건설, '화곡 더리브 스카이' 무순위 마저 흥행 실패

화곡동쪽에 미분양이 났었었다.

 

 

 

 

 

교통

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아래쪽엔 등촌역과, 염창역이 바로 있고, 위쪽으로는 올림픽대로를 바로 탈 수 있어 교통은 매우 좋은 곳이다.

특히 염창역 급행이 진짜 미쳤다,,,,

 

 

 

 

 

 

반응형

 

상권

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상권은 염창동 중간라인에 형성, 염창역부근/하단에 형성.

하지만, 주된 상권은 등촌역쪽에 형성되어있다.

 

 

 

 

 

 

학원가

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염동초등학교 우측에 학원가가 형성되어있는데, 사실 15개로 그다지 유의미한 학원가는 아닌 것 같다.

염창동 주민들은 아래쪽의 목동에 학원을 보낸다고 하는데, 대부분은 목동역쪽에 학원으로 보낼 것으로 예상한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

입주시기와 용적률

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연차가 대부분 2~30년식이다. 하지만 용적률 또한 높아 재건축을 기대하기는 힘들고 아마 리모델링쪽으로 추진하지 않을까싶다.

 

 

 

 

 

직장

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평균 연봉은 4천만원 후반대로 생각보다 높다.

직장은 아무래도 대부분 염창동에 있는 직장을 가장 많이 다니는 것을 볼 수있다.

여기서는 마곡이나 여의도쪽 출퇴근하는 인구는 보이지가 않네,,

 

모두 염창동에 위치한 회사다. (생각보다 마곡/여의도 출퇴근러가 여기는 표기안되네..?

 

 

 

 

 

세대수

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염창동은 대단지가 없다. 모두 소규모 단지들로 이루어져 있는데, 이게 단점으로 꼽을 수 있을 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

대장아파트 : 염창동동아1차아파트 (월간 조회량 1위 - 관심, 수요 1위)

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염창동동아1차아파트가 가장 관심도가 높다. 염창동 내 그나마 가장 큰 단지라 그럴 것으로 본다.

 

 

 

 

 

 

대장아파트 : 염창롯데캐슬, e편한세상(가격 1,2위)

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브랜드 아파트기도 하고, 둘다 그나마 신축이라 가격측면에서 가장 높을 것으로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

인구 이동

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관악구, 영등포구쪽에서 넘어와서 서구, 김포쪽으로 가는 인구가 많은 것을 볼 수 있다.

보통 인구 이동은 상급지로 이동이 많은 것으로 알고 있는데 여기는 반대로 이동하는 것 같네,,, 각 연결되어있는 지역간 매매/전세 영향도 비교해보면 좋을 것 같다.

 

 

 

 

 

 

전세가율

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현재 대부분은 4~60%를 유지

 

 

 

 

 

요약

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• 아직 하락추세기는 하지만, 하락폭이 점점 줄어들고 있다.
• 아파트 연식이 노후화되어있으나, 용적률이 높아 재건축을 기대하기는 힘들다.
• 그에 따라 그나마 신축아파트들과 기존 아파트 간의 가격 갭이 있다.
• 9호선 급행인 염창역이 있어 마곡, 여의도, 심지어 강남까지 교통이 너무나도 좋다
• 전세가율은 아직 5~60%대로 높다고 볼 수는 없다.
• 평균연봉도 높아 생활수준이 낮지 않을 것 같다.
• 학원가가 조금 부족하다. 다만, 이는 아래쪽의 목동이 껴있어 보완가능하다.
• 재건축 및 주변 부지가 없어 추가 신축 아파트 들어설 곳이 부족하다보니, 상대적으로 공급 계획이 부족하다.
• 대단지 아파트가 없다. 모두 소규모 단지들로 이루어져 있다.
• 인프라가 등촌쪽으로 밀집되어있다. 다만 급행으로 인해 역은 염창역으로 갈거같은데 뭔가 경로가 분산될거같은 느낌이 든다.