23.09.15기준 현재 특례보금자리론 일반형이 소진되어, 보금라리론 내용에 대해서는 변경될 수 있으니 참고바랍니다.
부동산 대출 기준
LTV : 주택담보대출비율. 70%면 집값의 70% 한도 내에서 대출해주겠다는 뜻.
DTI : 총부채 상환비율. 연 소득에서 주택대출 원리금 상환(원금, 이자) + 기타 대출 "이자" 상환액의 비율만큼 대출해주겠다는 뜻
DSR : 총부채원리금 상환비율. 연 소득에서 모든 대출의 원금+이자 모두 더한 원리금 상환액이 차지하는 비율만큼 대출해주겠다는 뜻
LTV
| 주택매수잔금 LTV | |||
| 구분 | 무주택자 | 1주택자 | 다주택자 |
| 규제지역 | 50% | 30% (처분조건 50%) | 30% |
| 비규제지역 | 70% | 60% (처분조건 70%) (대출 전 계약 체결 및 계약금 확인) |
60% |
| 매수자금 외 주택담보대출 LTV | ||
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
| 규제지역 | 50% | 40% |
| 비규제지역 | 70% | 60% |
- 매수 잔금 대출 시, 처분 조건일 경우 무주택자와 동일한 LTV 적용
- 생활안정 자금 대출 다주택자 가능하며, LTV 10%만 차감됨
- 특례나 디딤돌을 제외한 은행 대출받을 때 LTV 규제가 어떻게 적용되어있나 확인하고 계산해보기
- 규제지역을 사면서 기존 주택을 파는건 2년 유예기간을 주지만, 비규제지역을 사면서 혜택을 받으려면 그 대출을 받기 전에 기존 주택 매도 계약을 해야한다.
DTI
| DTI |
|||
| 구분 | 무주택자 | 1주택자 | 2주택자 |
| 투기지역 | 40% | 40% | 40% (생안대 30%) |
| 투기과열지구 | 40% | 40% | 40% (생안대 30%) |
| 조정대상지역 | 50% | 50% | 50% (생안대 40%) |
| 수도권 | 60% | 60% | 60% (생안대 50%) |
- 조정대상지역 : 해당 지역 소재의 아파트 담보대출에만 적용 (빌라 적용 X)
- 수도권 : 투기 및 투기과열지구, 조정대상 지역을 제외한 수도권에 한함
- 규정상으로는 지방 비규제지역은 DTI 제한이 없어 LTV만 본다. (보는 곳도 있지만 원칙적으로는 안본다)
- 지방 비규제지역에 대해 소득없이 무조건 대출해주지는 않겠지만, 서울 규제지역처럼 DTI가 어느 선되면 절대안빌려줘!는 아니다. (즉, DSR 완화가 나왔을때, 적극적으로 매수가 가능해진다.)
- DSR 때문에 큰 의미가 없는 지표가 되었으나, DSR 완화가 나오고, 적용된다고 하면 DTI는 다시 의미가 있음
DSR
| DSR | ||
| 계약금 납부일, 전매기준(거래신고)일, 입주자모집 공고일 등 |
적용대상 | 적용 수치 |
| 20.11.30 ~ 21.06.30 | 투기지역, 투기과열지구 내 고가주택(9억원) 담보대출 |
40% 이내 |
| 21.07.01 ~ 22.06.30 | 규제지역 내 시가 6억원 초과 주택을 담보로 한 대출 누적 1억원 초과 신용대출 |
40% 이내 |
| 22.01.03 ~ 22.06.30 | 규제지역 내 시가 6억원 초과 주택을 담보로 한 대출 총 대출액 2억 초과 가계 대출 |
40% 이내 |
- 거래시점 등에 따라 DSR 40% 적용대상이 아닌지 맞는지 정해짐
- 따라서 분양권의 경우엔 40% 적용 안되는 경우가 종종 있음
- 예를 들어, DSR 규제 시작 전에 아파트 분양권을 샀는데 도중에 DSR 규제가 생긴 경우, 종전규제를 적용받는다.
- 지금은 웬만하면 다 40% 적용받음. 보유한 대출이 1억을 초과하는 순간 40% 적용 대상이다. (보험사는 50%)
- 대출에 대한 신용등급 하락은 금리에 따라서 비례하고, 담보대출인지 신용대출인지에 따라 다르다.
- 보험사 대출은 생각보다 신용등급이 하락하지 않고(금리가 매우 높은건 제외), 저축은행, 캐피탈같은건 다소 많이 떨어진다.
- 즉, 금융권에서 1차로 받고 정말 더 필요할때 보험사, 저축은행, 캐피탈 순으로 알아보면 된다. (적극적으로 받자가 아니라 좋은 투자처가 있고 돈이 필요한데, 금융권 외 대출받을 방법을 아예 막아두지 말자는 뜻)
지표 외 규제 포인트
- 주택임대사업자, 주택매매사업자는 비규제지역 60%, 규제지역 30% 대출 가능
- 사업자대출이기 때문에 DSR 규제를 안받는다. 다만 규제지역 기준 30%만 대출 가능.
- 때문에, 대출 더 받고 싶으나 DSR이 꽉 찼다면, 사업자등록 후 대출 더 받는 것도 하나의 방법이다.
- 다만, DSR 한도가 남아있다면 굳이 할 필요가 없는 방법
- 미성년자(기혼자 제외)에 대해서는 주담대 금지 (소년 소녀 가장일 경우만 가능)
- 기존대출을 같은 은행에서 분할상환으로 전환시 LTV, DTI 종전 적용 및 DSR 한시적 생략 가능
- 예전에는 주담대를 이자만 냈었다. 이는 1년마다 갱신하는 형태인데, 대출원금을 1년 상환 기준으로 계산되어 DSR이 급격하게 높게 계산된다. 하여 이같은 분들을 분할상환으로 전환할 때 LTV, DTI만 적용하여 DSR 한시적 생략이 가능하다.
- 규제지역은 기업이 주택매수잔금 대출 불가
- 원래 아파트 내 어린이집같은 사업자는 아파트에서 사업한다는 목적으로 아파트 구매하며 대출을 받을 수 있겠으나, 규제지역은 제한된다. 무조건 주택매매사업자나 임대사업자 등록해야한다. (비규제지역은 케바케)
- KB시세는 일반 평균가 적용
- KB시세는 일반 평균가를 적용한다. 상한가를 적용하지 않는다.
- 생애최초 매수자는 규제/비규제 구분없이 80% LTV 적용 가능
- 생애최초는 서울도 6억 한도까지 80% 대출가능하다.
- 가계대출 사후관리(처분조건 및 전입조건 등 이행 여부)는 규제지역에서 비규제지역으로 전환시 함께 해제된다.
- 규제지역이라서 있던 대출규제는 비규제로 바뀌면 풀린다.
규제 회피하는 방법과 사례
예시)
생애최초 X, 무주택, 연봉 6800만원
비규제지역 9.5억 아파트 매수 예정
신용대출 3000만원 보유(이자 6%), 1년 만기일시상환
1금융권(DSR 40%), 30년 원금균등분할, 이자 4%를 받고자 한다.
<풀이과정>
1. 무주택자이지만 사려는 아파트 가격이 9.5억이라 보금자리론 X
2. DSR계산
DSR 계산을 해보니 40% 안넘어가게 하려면 대출금 2.6억까지 가능하다. 그러니 전략을 바꾸면 아래와 같다.
신용대출 3000만원 보유(이자 6%), 1년 만기일시상환> 신용대출 3000만원 10년 원리금 균등 분할 상환으로 대환1금융권(DSR40%), 30년 원금균등분할, 이자 4%> 2금융권(DSR 50%), 40년 원리금균등 선택
원금균등분할은 초반에 타이트하게 갚다가 나중에 조금씩 갚지만 원리금균등은 나중에도 일정하게 갚는 대신 초반에 잡히는 원리금이 적다.
그래서 DSR을 낮추기 위해 원리금균등으로 바꿨다. 그러면, 대출 가능 금액이 5.2억으로 늘어난다.
결혼상대가 있다면, 신용대출을 예비 배우자에게 넘겨 본인의 신용대출을 없애버린다면 6.7억까지 한도가 늘어난다.
금리가 1금융권보다 조금 올라가겠지만, 이렇게 전략을 잘세우면 한도가 비약적으로 늘어난다.
규제를 해부하는 노하우
- 각종 정책, 규정, 세칙 확인 및 정리
- 각 상황에 따라 키워드 검색
- 전문가 질의 및 민원을 통한 검증
위 방법으로 대부분 규제 소화 가능하다.
각종 보도자료
1. 정책브리핑
정책브리핑이란 사이트에 모든 보도자료가 올라온다고 보면 된다. 간혹 가다 지자체것들은 놓치기도 하는데 웬만하면 다 올라온다.
대한민국 정책브리핑
문화체육관광부 국민소통실 운영, 정책뉴스, 정부 보도자료, 해명자료, 국정과제, 대한민국 정부 소개 등 제공
www.korea.kr
기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 세개만 검색하면 대출에 관한건 거의 다나온다. 이후 필요한 가계부채, 신혼부부, 주담대 등등 검색하면 된다.
이 보도자료에 기재되는 내용에 따라서 규제가 바뀌는 것이다.
2. 금융위원회
정확한 금융위원회에서만 발표하는 은행대출규제만 보고싶다면 금융위원회 사이트로 가서 검색하면 된다.
금융위원회
www.fsc.go.kr
3. 금융규제 법해석포털
금감원이 민원받고나서 애매한 자료에 대해 해석에 대한 부분에 대해 모아놓은 사이트가 있는데 이게 금융규제 법해석포탈이다.
https://better.fsc.go.kr/fsc_new/
금융규제·법령해석포털
better.fsc.go.kr
4. 은행업감독규정, 감독업무시행세칙
보도자료에 어떻게 바뀔거다 고시가 된 후, 바뀌는 규정은 은행업감독규정에서 볼 수 있다.
보도자료에 나온 것처럼 금융위원회가 이렇게 바꾸기로 결정했으니 정리해서 규정집으로 만들어서 올리는 곳이다. 우리에게 필요없는 말들도 많은데, 필요한 글에 대해서만 확인하면 된다.
https://law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000220174
은행업감독규정 | 국가법령정보센터 | 행정규칙
law.go.kr
그리고 세칙이라는게 따로 있다. 우리는 세칙이라는 곳에서도 변경되는게 없는지 같이 확인해야한다.
은행업감독업무시행세칙
www.law.go.kr
5. 한국주택금융공사
특례보금자리론, 디딤돌은 은행상품이 아니라 따로 확인해야한다. 한국주택금융공사에서 확인해야한다.
https://www.hf.go.kr/ko/index.do
한국주택금융공사
특례보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
www.hf.go.kr
하여 최신자료들을 다운받아 업데이트해두고 정독해보는게 제일 좋은 방법이다. 다만, 정독은 너무 어려우니 키워드 검색해 필요한 부분만 봐도 괜찮다.
정독하는 분들은 처음엔 용어들이 생소할 수 있는데 계속 보면서 자기만의 언어로 바꿔보면 좀 더 쉽게 다가갈 수 있다.
주택담보대출은 은행업감독규정, 감독업무시행세칙 별표자료에 대해서 검색 많이 해보면 좋고 그 외는 흐름을 읽는 자료라보면 된다.
은행에 물어봐도 모르는 경우가 허다하니 직접 규제를 알아야 혜택볼 수 있는 것들도 많다.
만약, 은행이 잘못알고 있는데 해결이 안된다면, 금융민원센터, 금융규제법령해석포털, 국민신문고 등 해결해달라고 민원을 넣어야한다.
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