부동산 대출 정리(2)

23.09.15기준 현재 특례보금자리론 일반형이 소진되어, 보금라리론 내용에 대해서는 변경될 수 있으니 참고바랍니다.

 

주택담보대출 상품 분석

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디딤돌 > 보금자리 > 은행 일반대출 순으로 좋다고 생각하면 편하다.

 

구분	디딤돌 대출	특례보금자리론	일반금융기관 생애최초 주택구입자금	일반금융기관 서민실수요자 주택구입자금	일반금융기관 일반 주택구입자금
주택가격제한	5억 (신혼, 2자녀이상 6억) (만30세 이상 미혼 단독세대주 3억)	9억	없음	투과 9억 / 조정 8억	없음
소득제한	부부합산 6천 /  생초, 신혼, 2자녀가구 7천	없음	없음	부부합산 9천	없음
자금용도	주택구입만 해당	주택구입, 대환, 임차보증 반환	주택구입	주택구입	주택구입
주택수	무주택만 해당	무주택 또는 1주택	무주택만 해당	무주택만 해당	무주택 또는 1주택 이상
최대 대출한도	2.5억, 생애최초 3억, 신혼 및 2자녀 4억, 만 30세 이상 미혼 단독세대주 1.5~2억	5억	6억	없음	없음
LTV	70% (생애최초 + 10%)	70% 규제지역 60% (생애최초 + 10%)	80%	70% (조정지역 모기지보험 가입시 80% 가능)	1주택자 처분조건부 조정 및 투과 50% 비규제 70% (2주택 이상자는 규제30% / 비규제 60%)
DTI	60%	60% 규제지역 50%	60%	투과 40% 조정지역 50% 그외 수도권 60% (비규제 없음)	투과 40% 조정지역 50% 그외 수도권 60% (비규제 없음)
DSR	무관	무관	40% 또는 50%	40% 또는 50%	40% 또는 50%
만기	10~30년	10년 ~ 40년	10~45년	10~45년	10~45년
금리(최저~최대)	상황에 따라 1.85% ~ 3.0%	상황에 따라 최저 4.05% ~ 4.80%	은행에서 산출하는 금리 적용 (4% 초반~)	은행에서 산출하는 금리 적용 (4% 초반~)	은행에서 산출하는 금리 적용 (4% 초반~)
면적제한	85제곱미터 이하 (읍면지역 100제곱미터 이하) (만30세 이상 미혼단독세대주 60제곱미터 이하)	없음	없음 (모기지보험 가입요구시 120제곱미터)	없음 (모기지보험 가입요구시 120제곱미터)	없음

 

※ 서민실수요자라 함은 투기지역 및 투기과열지구에서는 부부합산 연소득 9천 이하, 주택가격 9억 이하, 무주택세대주 요건을 모두 충족하는 경우를, 조정대상지역에서는 부부합산 연소득 9천 이하, 주택 8억 이하, 무주택세주 등 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다.

 

 

디딤돌

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- 무조건 무주택만
- 소득제한 6천만원 (생초, 신혼, 2자녀, 7천만) (8,500만으로 바뀐다고 한다)
- 집값 5억 이하(신혼 및 2자녀 이상 6억)
- 결혼 (미혼인 경우 30세 이상만)
- 85제곱미터 이하
- 기본한도 2.5억 (생초, 신혼, 2자녀 3~4억)
- 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 집값제한 3억 대출제한 1.5~2억)
- 1주택자 갈아타기가 안된다.

<추천대상>
- 낮은 금리가 최우선이다.
- 소득이 얼마 안된다.
- 생애최초 매수자이며 중저가 주택을 사려한다.
- 소득이 높지 않은 신혼부부이다.
- 2자녀가 있는데 소득이 낮다.

Ex) 생애최초 + 신혼부부의 경우 합산 소득 7천 이하이면 
금리 2.7% 로 5억 아파트 4억까지 대출 가능

<특징>
1. 디딤돌, 보금자리론은 DTI로 보니 남은 잔금이나 부족한 금액은 신용대출로 받아 충당 가능
2.  재개발 재건축은 디딤돌 대출 불가 > 보금자리론 사용 후, 디딤돌 대환
3.  중도상환 수수료 존재(1.2%)하며 기간은 최대 30년(1년 거치 가능)
4.  만 40세 미만 고정금리 선택시 체증식 분할상환 가능

 

1번 보충.  대신 분양받을때 재건축, 재개발로 생긴 아파트의 일반 물건에 당첨되면 디딤돌이 안된다. 단 보금자리론은 된다. 그래서 일단 보금자리론으로 받아 아파트 잔금치루고 등기까지 한다. 여기서 디딤돌의 특징이 있는데 소유권이전등기가 완료된지 3개월 이내에 대출신청하면 디딤돌가능하다 조건이 있다. 이때 두가지가 만족된다. 재개발, 재건축 디딤돌이 안되는 이유는 분양권 상태이기 때문에 디딤돌이 안되기 때문이다. 다만 등기가 나면 분양권이 아니게 된다. 게다가 등기 3개월 이내니 보금자리론으로 잔금까지 치뤘지만 디딤돌로 대환할 수 있다. 

 

3번 보충.  체증식 분할상환이란 처음엔 이자만 내다가 점점 원금을 갚아나가는 방식이다. 이에 장점은 한국사회에 어울리고 (시간이 갈수록 소득이 높아지는 구조이기 때문에 상대적으로 부담을 덜느낄 수 있다), DTI 계산 시 적게 잡힌다.

- 체증식으로 하면 전체 내야하는 이자로 봤을 때 총량이 많아지기 때문에 거부하는 사람들이 많은데, 한국 부동산 성향상 3~40년 상환을 끝까지 버텨내며 완납하는 방식이 아닌, 중간에 상급지로 갈아타거나 전세라는 제도가 있기 때문에 대부분 중간에 대부분 중도상환을 하여 전체적으로 봤을때 무조건 이득이다.

 

 

보금자리론

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- 무주택, 1주택자(대환, 갈아타기)
- 소득제한 없음
- 구입 주택 가격 9억이하
- 금리 4.05 ~ 4.80%
- 최대한도 5억
- 거치기간 없음 (즉시 원리금상환해야해 다소 부담)
- 중도상환수수료 없음

<추천대상>
- 디딤돌 대출이 안되거나 DSR한도가 얼마없다.
- 고정금리 대출을 선호한다.
- 현재 사용중인 아파트담보대출이 고금리다.
- 사용했다가 금방 상환할 것이다.
- 1주택자인데 갈아탈 것이다. (처분기한 3년)

Ex) 부부합산 연봉 9500만원, 생애최초, 신혼가구가 경기도 6억 아파트 매수시 
6억 * 80% > 4.8억
금리 4.10%

<특례보금자리론 특징>
1. 재개발 재건축에서도 취급 가능
2. 특례 보금자리론으로 잔금 후 월세 셋팅 가능(전입의무 없음)
3. 1주택 1분양권 보유자 분양권 잔금시 특례보금자리론 사용가능
4. 본인 및 배우자 기준 무주택이면 가능 (세대원 주택수 카운팅x)

 

 

은행 일반대출(생애최초 특례 있음)

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- 모든 주택구매 수요자 이용 가능
- DSR 통과 필수 (분양권은 취득시점에 따라서)
- 생애최초 주택가격, 소득 제한, 지역 제한 없이 > 80%, 6억까지
- 은행금리적용 (4% 초중반~)
- 한도제한없음(단 생애최초는 6억제한)

<추천대상>
- 정책대출 조건 안되면 어쩔 수 없이 선택
- 9억 초과 아파트 매수
- 다주택자

 

 

전세자금대출 규제 알아보는법

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전세자금대출은 위에 설명한 보도자료에서 확인할 수 없다. 주택담보대출이 아니기 때문이다. 

부동산지인 대출강의

전세대출은 임차인이 신청하지만 은행은 안전을 위해 임대인에게 바로 송금한다. 다만, 그래도 돌려받지 못하는 리스크가 있으므로 보증보험이라는게 있다. 이 보증회사에서 전세대출 규제를 통솔할 수 있다.

더 좋은 점은 보증회사들은 공공기관이기에 정부가 규제 컨트롤하기가 쉽다. 하여 다주택자 규제들이 저기서 나오는 것이다.

번외로, 다주택자도 전세대출받을 수는 있다. 임대인이 돈을 안돌려주면 돌려받을 권리는 있으니 경매에 내놓던가해서 돈을 어떻게든 돌려받겠다라는 생각을 가지고 보증보험을 끼지 않고 직접 리스크를 안고 전세대출을 해주는 금융기관도 있다. 보증보험이 계속 다주택자 대출을 규제하니까 다주택자에게 대출을 해주고 싶어하는 금융기관이 그렇다. 다만 그 과정이 매우 어렵고 복잡하여 찾기가 힘들긴 하다. 그리고 금리가 높다. 대표적으로 신협.

<규제>
- 보증기관 사이트에서 규제 확인
- 2주택자 대출보증 불가, 1주택자까지만 가능
- 주택 보유수 판단은 본인 및 배우자
 (전세대출에서 분양권은 주택수 포함 X)
- 투기 및 투과지역은 3억 초과 아파트 보유자도 보증 불가

 

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신용대출

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현재 신용대출 규제 : 신용대출 1억 초과시 규제지역 주택 1년간 매수금지 (연봉제한은 사라짐)

•  기간 내 어쩔 수 없이 등기하게 되면 특약이 걸린 신용대출 회수만 따라주면 됨
• 상환하고 매수하는건 상관없음
• 비규제지역은 매수해도 됨
• 세대기준이 아니라 개인기준임 (내가 신용대출 1억 초과로 받아도 배우자가 주택사는건 상관없음)

 

신용대출 취급방법 및 순서

1. 토스, 카카오, K뱅크 : 신용대출에 최적화되어 있음
2. 주거래은행(창구직원 안면) : 직원이 적극적이면 재량 적용 가능
3. 부수거래 보유 은행 : 부수거래가 많으면 VIP, 추가 가입 (청약, 보험, 펀드 등 가입할테니 신용대출 많이 받을 수 있는 방법알려달라 역제안)
4. 제휴대출 추천 서비스 및 플랫폼 : 일단 비빌 곳이라도 알 수 있음
5. 신용대출 상담사 : 금리 높지만, 사업자신대도 가능
6. 지역 상호금융(조합원 및 공제 가입준비) : 실적에 목마른 직원 노려볼만 함

 

 

대출상환할때 남는 약정들

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1. 규제지역 추가주택 매수하면서 기존주택 처분 약정함. 근데 매수한 그 주택이 비규제지역으로 바뀜 > 약정 사라짐

2.  생활안정자금 추가주택 매수금지 서약하고, 추가매수 안하고 대출 상환함 > 약정 사라짐

3. 규제지역 추가주택 매수하면서 기존주택 처분 약정함. 처분안하고, 약정걸린 대출을 내돈으로 상환함 > 패널티 적용

     > 약정한 대출이 있다면 상환할때 약정이행여부를 한번 체크하겠다라는 은행업감독규정이 있다. 즉, 약속을 하고 대출받았으면 약속을 지키고 상환해라는 뜻

 

중도상환 시점에 약정을 위반하지 않았거나 약정을 다 지킨 상태면 패널티가 없는 것.
즉, 대출이 상환되고 나서 은행이 계속 따라다니면서 체크하는 것이 아님.

 

 

타 대출 혼용 시, 주의점

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신용대출은 DSR을 제일 많이 잡아먹는다.

1. DSR 적용받지 않는 대출받을 땐 신용대출 먼저 받고 대출 받기
2. DSR 적용 받는 대출 받을 땐 대출받고 나중에 신용대출 받가.

Ex)

- 보금자리론 대출 받고자 할때

1. 보금자리론은 DSR을 적용하지 않음
2. 신용대출 먼저 많이 받아도 한도 나옴
3. 신혼이라면 부부가 신용대출 최대 가능
4. 단, 신용에는 문제 생기면 안되고, DTI를 초과하지 않는 선에서만

- 주택담보대출 최대로 받고자 할때

1. 신용대출 먼저 받으면 주담대 한도 많이 줄어듦
2. 신용대출 1천 갚으면 주담대 3~5천정도 늘어남
3. 배우자에게 신대 몰아주고 내 소득으로만 주담대받으면 최대치됨
4. 신혼집아니면 시니대있는 경우 친구에게 빌려서 갚고 주담대 최대치 받은 후 다른 대출 준비해서 상환

 

 

신용대출 분할상환 인센티브

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• 신용대출 10년 분할상환시 DSR이 많이 줄어듦
• 총 대출금액의 40% 이상만 분할상환으로 돌려도 나머지 60%의 금액을 합친 전액 분할상환처럼 적용됨
• 단 N년 거치 M년 분할 이런건 안됨 (거치없음)
• 1억 중 4천만원만 10년 분할상환 돌리면 1억 전체 10년 분할상환 대출처럼 적용되므로 DSR 어마어마하게 낮아짐
• 단, 은행감독규정에 없고 은행내부규정에 존재
• 모르거나 알고도 안해주는 은행들이 많아 발품을 팔아야한다.

 

조건

1. 별도의 거치기간이 없어야한다. (10년 분할상환은 어차피 거치기간이 없다)
2. 균등분할상환으로 가야하는데, 전액이 아니라 대출금의 40%만 분할상환하면 전체를 분할상환하는 것처럼 봐주겠다
   • 1억 상환을 할건데, 1억 전체를 분할상환하면 힘드니, 6천은 이자만 내고 4천만 분할상환을 하겠다.
   • 이러면, 10년 분할상환으로 인정되니 DSR은 낮아지지만 부담은 낮아진다.

 

 

사례 분석

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Ex)

보금자리론으로 1주택인 상황에서 분양권을 추가 매수한 상태.
주택이 있는게 발견되면 6개월 이내 처분해야하는 조건이 있지만, 분양권의 경우 3년의 기한 제공
분양권을 팔거나, 기존주택을 팔거나 상관없음
그러나 

<해결책>

• 처분기한은 검증기준일로부터 3년이다. 즉, 걸린 시점부터 3년이다.
• 검증을 1년에 한번씩 하니 운좋으면 최대 4년까지 2주택자 유지 가능
• 원하는 분양권 매수하는 것으로 가이드 (2주택자)
• 검증기준일 도래가 분양권 매수 시점으로부터 6개월 뒤라면 6개월 + 3년의 시간이 주어짐
• 해당시점 내 보금자리론 상환시 처분안해도 됨
• 3년 6개월동안 보금자리론 상환방법 고안

 

Ex)

아내 명의의 아파트 전세금을 돌려줘야하는 상황
돈이 없고 아내의 DSR도 꽉 찬 상태 (전세반환대출 개선안 나오기 전)
남편 앞으로도 신용대출이 있는 상태
부부소득합산해도 원하는 2.5억 대출이 안나오는 상태

 

<해결책>

• 아내는 담보제공만 하고, 남편이 남편 소득으로 대출받는게 가능
• 아내명의지만 아낸느 담보제공만 하고 남편의 연봉으로만 DSR 계산하니 낮아짐
• 그래도 DSR 초과였기에 남편의 신용대출을 10년 분할상환으로 전환
• 보험사 주택담보대출을 신청하여 DSR제한 50%로 완화시키고 퇴거자금 전액 대출